sabato 16 agosto 2014

Piscina di Spinea, qualche cifra

Dopo quasi un decennio di invidia verso la vicina Mirano e Chirignago, anche Spinea si dota di una piscina con la realizzazione di un simile servizio nelle vicinanze della stazione dei treni, recentemente costruita vicino all'ex-cavalcavia fra Chirignago e Spinea.
Mirano, Chirignago, Maerne e Mira sono già dotati di piscine (si veda immagine a lato tratta dal link), per cui l'opera attirerà sicuramente gli interessati del solo abitato cittadino, ma potrebbe attrarre nuotatori paganti anche dall'entroterra grazie alla vicina stazione servita da treni provenienti da Castelfranco a Mestre, purchè il doppio abbonamento (abbonamento mensile dei treni ed abbonamento mensile di iscrizione alla piscina) risulti conveniente rispetto ai concorrenti provinciali.
L'opera si inserisce in un'area già fortemente intasata da traffico veicolare, che andrebbe sgravata delocalizzando servizi piuttosto che addensata, specie se si considera che la chiusura di via Roma (ex-masterplan e piazza lunga un chilometro) voluta da vari partiti politici per fare gli interessi speculativi di aree cittadine centrali, ridurrebbero drasticamente le vie di accesso, dirottando il traffico di decine di migliaia di auto nei vicini quartieri residenziali.

Il progetto sviluppato in project financing è un esempio di Partenariato Pubblico Privato (PPP) che identifica forme di cooperazione tra i poteri pubblici e privati con lo scopo di finanziare, costruire e gestire infrastrutture o fornire servizi di interesse pubblico.
Non rientrano nel partenariato pubblico privato le cooperazioni dolose fra poteri pubblici e privati viste in Italia con corruzione e tangentopoli.
Esistono due forme di partenariato:
  • contrattuale: l'amministrazione ed i privati regolano i loro impegni unicamente su base convenzionale (con bando pubblico ?!);
  • istituzionalizzato: la cooperazione avviene attraverso un soggetto giuridico diverso distinto (per esempio una società di capitali a partecipazione mista, pubblica e privata).
Le forme di parternariato definiscono in quale campo di leggi si ricade fra i due soggetti nell'esecuzione dell'opera/servizi.
L'aspetto caratterizzante di entrambe le forme di cooperazione pubblico/privato è il coinvolgimento di capitali privati nell'opera, con un ritorno economico nel lungo periodo ed il coinvolgimento di privati nei rischi d'investimento.
In Italia non esiste una normativa che regoli il partenariato pubblico privato, differentemente da altre nazioni europee, come Francia e Spagna, per cui i rapporti fra pubblico e privato vengono decisi caso per caso nei rapporti fra politica e privati.
L'opera dovrebbe prevedere un intervento di capitali privati per l'80% del costo dell'opera e di capitali pubblici per il 20% (non chiaro se a fondo perduto oppure con compartecipazione sul successivo fatturato).
La spesa dell'opera dovrebbe attestarsi sui due milioni di euro, 400 mila euro da fondi pubblici, 1,6 milioni da capitali privati.

Il Comune ha imposto i requisiti minimi per la realizzazione della struttura: un valore di 750 mila euro, una sala di 900 metri quadrati con due vasche (una di dimensioni non olimpioniche 25 x 12,6 metri quadrati e 12,6 x 8 meri quadrati), 425 metri quadrati di spogliatoi e servizi.
Dovrebbero essere previsti poi adeguati interventi per soddisfare le normative in fatto di risparmio energetico ed energie rinnovabili, soluzioni per la fornitura di acqua dalla rete idrica senza inficiare la fornitura ai vicini quartieri e smaltimento in fognatura periodico dell'acqua con cloro nelle fasi annuali di manutenzione.
E' bene notare che l'impianto avrà un valore previsto di 750 mila euro, di cui 400 mila (53%) forniti dall'amministrazione comunale.
Parte del complesso prevede poi una volumetria di 18500 metri quadrati (commerciale e residenziale) concessa ai privati per compensare la partecipazione al progetto.
Proprio questa volumetria ha suscitato delle polemiche fra partiti politici, per il passaggio della volumetria da 13500 metri quadrati a 18500 meri quadrati.
Dato che il valore in ambito centrale in località di Spinea del metro quadro residenziale si aggira intorno ai 1200-2000 euro al metro quadrato, la volumetria concessa ha un valore che al minimo si aggira attorno ai 22,2 milioni di euro, utili per invogliare il privato ad investire i 350 mila euro rimanenti per la realizzazione della piscina.
Il complesso copre un'area di 1600 metri quadrati, per cui i 18500 metri quadrati per essere realizzati dovranno essere costruiti su più piani, sotto terra e sopra terra.
La copertura dei costi per residenziale e commerciale potrà avvenire vendendo le singole unità così realizzate a privati e stakeholders per mezzo dei loro capitali privati, con probabilmente un ritorno economico futuro derivante da quanto acquistato.
L'altra faccia della medaglia vede invece la creazione di posti di lavoro temporaneo per una percentuale del costo dell'opera (ovviamente il valore commerciale non può superare il costo di progettazione e realizzazione dell'opera) in un settore gravemente colpito dalla crisi finanziaria dovuta alla deregolamentazione dei mercati finanziari, del 2008 con derivati e subprime, e del 2011 con l'influsso delle Dark Pool.
Tuttavia non risulta l'imposizione di nessun vincolo sul coinvolgimento di progettisti / costruttori disoccupati da parte del Comune ai tre soggetti privati che partecipano al project financing (Tempo Libero Srl, Aspen Sas e la famiglia Pasqualetto).

4 commenti:

The Q. ha detto...

Senza indicazioni sui costi di realizzazione/progetto, o le spese dovute a tasse non è possibile sapere quanti utili faranno i privati rispetto ai costi del comune ed ai costi dei privati per realizzare la piscina.
Avendo idea di quanti anni impiegheranno per vendere quanto edificato si può stimare anche l'interesse dell'investimento.
Sarebbe interessante se ci fossero anche questi dati.

Spinea vivibile ha detto...

Si sarebbe interessante sapere i costi, in qualche articolo indicati in 2 milioni, senza indicare relativamente a quali opere (se solo la piscina, piscina ed opere complementari, oppure ivi compresi la cubatura privata concessa per il piano, il cui controvalore di vendita dovrebbe essere quello sopra indicato prendendo il valore al metro quadrato indicato dall'Agenzia Territoriale (oggi Agenzia delle Entrate) per la città di Spinea. Se i 18500 metri quadrati concessi fossero in realtà metri cubi, con un'altezza media del piano di 3 metri farebbe una superficie di circa 6000 metri quadrati, il cui valore con un costo del metro quadro finito di 1200-2000 euro al metro cubo si aggirerebbe intorno al minimo di 7.4 milioni di euro (venduti magari come a Piazza Santa Bertilla in 7 anni), ovvero un rientro di circa 1 milione l'anno per la cifra investita di 2 milioni di costo, cosa molto più plausibile di 18500 metri quadrati che porta a cifre di decine di milioni. Tuttavia l'articolo de La Nuova Venezia è chiaro, tanto da indicare la superficie del lotto in 87 mila metri quadrati...
Il tutto sempre per il disavanzo di costo della piscina che apparentemente sembra di soli 350 mila euro (400 dati dal comune e 750 costo totale dell'opera). Altra considerazione potrebbe essere fatta sui guadagni per chi svolge il lavoro. 2 milioni divisi fra progettazione (in genere se va bene un 1 per cento del valore finale, pari a 20 mila euro pur rischiando per 20 anni cause e dovessero verificarsi crolli o danneggiamenti alle strutture), manodopera per realizzarle e acquisto/trasporto di materiali dai luoghi di produzione.

M@xx DP ha detto...

Mmmmh...
Non mi torna molto quanto scrivete in questo articolo. Su quali documenti avete basato le vs. deduzioni? Quanto affermate mi pare si discosti molto da quanto contenuto nei documenti della convenzione tra comune e privati. Ma questo è un luogo troppo angusto per discuterne (richiederebbe fiumi di lettere). Avrei piacere d'incontrarci per confrontarsi a quattr'occhi carte alla mano.
Personalmente sono contrario al progetto (e con me tutto il mio gruppo), per cui potrebbe essere utile ragionare insieme.

Spinea vivibile ha detto...

Buongiorno Maxx, ho fatto riferimento ai dati pubblicati su alcuni articoli di giornale/blog (costo opera, costo piscina, metri quadrati edificati, ...):
http://www.profili-ita-slo.eu/il-project-financing-la-realizzazione-della-nuova-piscina-nel-comune-spinea/#prettyPhoto
http://nuovavenezia.gelocal.it/cronaca/2012/02/22/news/piscina-semi-olimpionica-alla-stazione-1.3212757
ed aggiunto il semplice dato del valore in euro del metro quadrato finito per Spinea (anno 2013), visibile nell'osservatorio dell'ex agenzia territoriale accorpata all'agenzia delle entrate nel 2012 da Monti: http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm?level=0
Poi è bastato moltiplicare il dato della nuova "cubatura" indicato nella nuova venezia per il valore in euro al metro quadrato per avere una stima media dei ricavi (valore calcolato senza differenziare fra residenziale e commerciale).
Non ho accesso ai documenti della convenzione tra comune e privati, per cui non posso stabilire se vi sia qualche dato sbagliato negli articoli/blog citati. Non so se questi documenti rientrino nella trasparenza amministrativa e siano accessibili al pubblico.
Vero è che il dato dei 20 milioni non appare del tutto assurdo se si pensa ad un rientro dell'investimento in 10 anni (investo 2 milioni, ne ricavo 2 ogni anno esclusi oneri di urbanizzazione, costo per parti pubbliche, tasse, ...), appare assurdo se si pensa al valore di contributo (50%) dato per la realizzazione della piscina (da dati dei blog citati 750 mila euro).
Ovvero per soli 300 mila euro di costo della piscina, si concede una rendita di 10 anni a privati, plausibile o meno.

Per il Partenariato ho fatto riferimento a quanto scritto sul sole24ore, e la mancanza di normativa sull'argomento va a discapito degli onesti, poichè non c'è modo di distinguerli dai disonesti senza delle leggi che definiscano cos'è congruo e cosa non lo è.

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ELENCO DISEGNI RIGUARDO LA VIABILITA'

Vengono elencati una serie di disegni per descrivere alcuni aspetti della viabilità nel comune di Spinea, già più volte indicati in questo blog.


Generali
Precedenti alle modifiche urbanistiche

Successivi alle modifiche urbanistiche


Casello del Passante a Crea


Stazione della metropolitana di superficie

Disegni descrittivi
Accesso diretto fra aree residenziali
Ville
Servizi ed area industriale
Tangenziale nord
Rotonde in via Roma
PUT2004: Statistiche degli incidenti

Quartiere Dante in particolare

Prima di aver reso via Matteotti a senso unico

Dopo aver reso via Matteotti a senso unico



Previsioni di Aumento del traffico dovute al Passante



Masterplan
La strada dei bivi


2 pesi e due misure (idee venute creando i disegni sopra elencati)
Quartiere Dante in particolare, ipotesi alternativa di viabilità futura con riapertura di un tratto a doppio senso e spostamento del traffico oltre la pedonalizzazione fortemente voluta dall'attuale amministrazione fra villa del Majno, piazza Marconi e la chiesa San Vito e Modesto.

Visione generale, ipotesi alternativa di viabilità futura con chiusura di un tratto di via Roma a cavallo di villa del Majno-Piazza Marconi ed a cavallo della nuova piazza fronte la chiesa Santa Bertilla (due pesi e due misure visto che nei progetti urbanistici piazza Santa Bertilla non si prevede di chiuderla interrompendo via Roma).

Annuncio del passaggio a senso unico di via Bennati
Via Bennati a senso unico, lavori eseguiti il 13 e 14 marzo (altre considerazioni).

Via Matteotti in Google Street
I 200 metri di strettoia...


Reclami al comune via Web
Spinea strade e servizi scadenti: i reclami viaggiano sul web




NB: da oggi la cosiddetta tangenziale nord è stata innaugurata come via "11 settembre 2001" con dedica agli omonimi attentati avvenuti in America.


Aggiornato al 07-02-2013